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兼業大家への道のり

兼業大家になるためには、不動産を購入する必要があります

そして、不動産を購入するためには、いろんな知識を得る必要がありますが、

まず不動産を買って欲しい

買わないと何も始まりませんし、何も得るものがないと考えています

知識を習得しないまま不動産投資をすると失敗するという方もいらっしゃいますが、

知識ばかり溜めて、実際に物件を購入できていない方をたくさん見てきました

知識を溜めるのと、実際に買うのでは、実際に買うほうが何倍も勇気が要りますし、

自分の本気度が試されます

本気で物件を買いたいと思うあなたを全力でサポートさせていただきます

手っ取り早くノウハウを知りたい場合は⇒区分不動産投資スーパーマニュアルをどうぞ!!

全体的な流れをここで掴んで、物件を買うことにチャレンジして欲しいです!

※ここでは、不動産投資を一番手軽に行うことが出来る 「区分不動産=マンションの一室

を買うことについて話をしていきます!

 

情報収集・購入・申告までの全体的な流れ(区分不動産の場合)

  1. 予算、ターゲット、購入地域を検討する
  2. ネットや不動産屋さんから、資料や情報を集める
  3. 投資に相応しいかどうか、シミュレーション(試算)する
  4. 不動産屋さんにアポを取り、現地の視察・見学に行く
  5. 気に入れば、買付証明書を不動産屋さんに提出する
  6. 売主さんと売買価格の折り合いをつける
  7. 決済日を決める
  8. 重要事項説明書の説明を受ける
  9. 契約書の説明を受ける
  10. 決済日に、お金、鍵の受け渡しを行い、登記の変更書類にサインする
  11. 入居者募集を不動産屋さんにお願いする
  12. 税務署に青色申告承認申請書を提出する(青色申告する場合)
  13. 不動産収得税を支払う
  14. 管理組合の総会に出席する
  15. 確定申告をする

 

予算、ターゲット、購入地域を検討する

まず、区分不動産を初心者が購入する際には、4つの鉄則があります

  1. 現金一括で購入すること
  2. 中古であること
  3. RC(鉄筋コンクリート)又は、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)であること
  4. ワンルームであること

この4つを必ず守って頂きたいです(失敗しないためにも)

そして狙うべき価格帯として、

  • 東京(23区内)ー400万円台~500万円台
  • 東京(23区外)、神奈川、埼玉、千葉ー300万円台~400万円台
  • 大阪ーーーーーー300万円台~400万円台
  • 名古屋ーーーーー250万円台~300万円台
  • 仙台ーーーーーー200万円台~300万円台
  • 金沢ーーーーーー150万~200万円台
  • 広島ーーーーーー200万円台~300万円台
  • 福岡ーーーーーー150万~200万円台

を目安として考えてみると、

自分の予算と合わせて、狙うべき地域が自ずと出てくると思います

そして、ターゲットも、ほぼ決まっているため目安が出来たと思います

※あと一つ重要なことが、1日の平均乗降客数2万人以上の駅から、

徒歩20分以内の物件を購入対象とするということも覚えておいてください

これから物件を調べていくと、駅徒歩〇分と掲載されている場合が多いです

駅からあまりにも遠い物件や、駅を利用する人が少ない場合、空室リスクが高くなるので、

このことも覚えておいてください

※1日の平均乗降客数2万人以上の駅は、〇〇駅 wikipedia で調べると、

乗車人員が出てくるので、乗降=×2倍すれば、人数が分かります

 

ネットや不動産屋さんから、資料や情報を集める

おすすめは、アットホームの「中古マンション検索です」

URL⇒ https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/

ここから、1日の平均乗降客数2万人以上の駅をポイントに、

物件がないか?検索していきます

今回は、久留米駅(乗降2万人を超えないですが…)で調べてみました

このような感じで調べていきます

現金一括で購入すること ⇒ 福岡200万円台=◎

中古であること ⇒ 中古=◎

RC又はSRC ⇒ SRC=◎

ワンルームであること ⇒ ワンルーム=◎

鉄則は、クリアしている

 

もう少し、条件を見ていきたい!

  • 1日の平均乗降客数2万人以上の駅か? ⇒ 約16000人=△
  • 専有面積が20㎡以上あるか? ⇒ 18.15㎡=△
  • 2階以上か? ⇒ 7階=◎
  • 築年数が1984年以降か? ⇒ 1991年=◎
  • 総戸数が20戸以上か? ⇒ 118戸=◎
  • 駅徒歩20分以内か? ⇒ 8分=◎
  • 入居者募集が必要か? ⇒ 空室=必要
  • 権利は所有権か? ⇒ 所有権=◎
  • 管理はしているか? ⇒ 巡回管理=◎

ある程度の条件は満たしているので、かなりいい物件と言えます

 

家賃相場を調べてみます

マンション名で検索をすると、募集家賃が検索できます

部屋の条件にもよると思いますが、月額31,000円は確保できると考えます

 

投資に相応しいかどうか、シミュレーション(試算)する

投資出来そうな物件が見つかったら、利回りを計算したい

計算書入手先 ⇒ http://yahoo.jp/box/xj7M-A

物件計算書(Excelファイル)をダウンロードして使ってください

物件価格200万円

管理費3,000円

積立金1,000円

不動産屋さんに支払う管理費(毎月)1,550円(自動計算5%想定)

固定資産税、都市計画税を毎月で割った場合2,500円(地域によって変わる)

そうすると、13.8%という数値が出ました

今回の物件は、第1・第2チェック「青信号」、「OK」で、

最終判定も「良好」と判断されたため、

利回りだけでみると買ってもいい物件になります

 

不動産屋さんにアポを取り、現地の視察・見学に行く

下調べ段階で、買ってもいいと思える物件に出会えたら、

実際に現地へ行って物件を見てきたい!

ホームページ記載の番号や、問い合わせページからアポ取りを行い、

「内見(ないけん)」をお願いする

なお、内見は無料で出来ますが、すでに買付証明書が提出されていたり、

賃貸中の物件については、内見をすることが出来ないので注意してほしい

 

また、内見に行くときは、「ハンコ」を持っていくのを忘れないようにしてほしい

物件を見に行った際に、物件が気に入れば、買付証明書を出すことが出来ます

正式な契約では無いが、仮押さえみたいな手続きを行うことができます

その時に、判子がいるため、忘れずに持って行きたい

 

内見でみるポイント(室内編)は、

① フローリングか?絨毯か?

② エアコンは使えるか?又は、古いタイプではないか?

③ キッチンのコンロは、IHになっているか?

④ 水は出るか?蛇口が固まっていないか?

⑤ 換気扇は回るか?しっかりと吸い込むか?

⑥ 壁紙や、天井、照明は古すぎないか?

⑦ 外の給湯器や、エアコンの室外機の錆がひどくないか?

⑧ 室内洗濯機置き場があるか?

⑨ 収納するクローゼット等があるか?

⑩ 全体的に、壊れている部分が無いか?

⑪ 部屋の広さは適正か?

⑫ 車や鉄道の音がうるさくないか?騒音がないか?

⑬ 自分が住んでみたいと思うか?

これらのことを見ていく

撮影もできるので、カメラを持参してもいいです

 

内見でみるポイント(室外編)は、

⑭ 空室の部屋が多くないか?

⑮ 駅前から物件までの間に施設があるか?

⑯ 駅から物件までは安全か?

⑰ 修繕積立金があるか?

 

気に入れば、買付証明書を不動産屋さんに提出する

もし、気に入れば、不動産屋さんに買付証明を提出しよう

買付証明書は不動産屋さんが準備してくれるので、

金額、住所、氏名と判子を押せば完成になります

買付証明書(イメージ)

買付証明書を送り、売主さんからの返事を待ちます

 

売主さんと売買価格の折り合いをつける

買付証明書を提出後、約3日以内に売主さんから返事を頂けます

なお、値引いた金額を記載した場合は、売主さんからも、値段の交渉が入ります

「〇〇〇万円じゃないと売らない」と言われる場合もあります

その場合、間の値段を交渉するか、

○○を修繕することを条件にその金額で受けるように、交渉を進めてほしい

 

例えば、売値200万円の物件を、

180万円で鬼差し(少し無理のある金額で買付を入れること)した場合、

当然ながら、200万でしか売らないと言われる

 

その時は、200~180万円の間で、取引出来ないか交渉を行う

または、エアコンとコンロの交換を条件に200万円で取引出来ないか

交渉を行ってほしい

売主さんも無理な値段設定をしている場合があるので、

値段交渉がスムーズにいく場合もある

※ただし、あまり話がこじれないように交渉は1回で終わらせましょう

 

決済日を決める

決済は基本、平日に行われるため、(登記の変更をその日で行うため)

午前休、午後休などを使用して時間を作ってほしい

決済は、早ければ30分~1時間ぐらいで終わります

 

決済日が決まったら、お金の準備を早めに行う方がいいです

売買代金とは別に、登記費用、仲介手数料等も必要になります

 

重要事項説明書の説明を受ける

契約書の説明を受ける

決済日までに、重要事項説明書(物件に関する説明)と、

契約書(売主と買主間の契約)の説明があります

 

都合をつけて、不動産屋さんに足を運んでほしい

※ この際も「ハンコ」を持っていくのを忘れずに!

なお、重要事項説明書の説明を受けてから、

契約書の説明を受ける順番となります

これは、宅地建物取引業法で決められています

 

また、重要事項説明書の説明を受ける際には、不動産屋さんは、

宅地建物取引士証を提示しなければならないため、

必ず取引士から説明を受けるようにしましょう

 

契約の際に、手付金を納める場合もあります(売買代金の約1割)

契約解除の際は、売買代金の約1割の金額を支払うことになるため、

金額が大きいだけに、自己都合による契約解除は避けるようにしましょう

 

重要事項説明書と契約書の内容説明を受け、サインをしたら、

決済日までにお金の準備を引き続き進めておきましょう

 

決済日に、お金、鍵の受け渡しを行い、登記の変更書類にサインする

180万円の物件を購入した際の清算書です

180万円の売買代金とは別に、

4月1日までの、固定資産税及び都市計画税の残金 1364円

4月1日からの、固定資産税及び都市計画税(1年分)19900円

1月1日に物件を所有している人に、固定資産税及び都市計画税の請求が行くようになっている。そのため、物件は無いのに、請求だけされてしまうため、その請求分(1年分)を支払う

日割り計算の管理費・修繕積立金 3080円

登記費用  68555円

仲介手数料 94500円(売買代金によって変わる)

収入印紙  2000円が必要になる

合計で、18万9399円の費用が別に必要になる

 

売買代金の約1割の金額を、登記や仲介手数料などの費用として、

別に用意しなければなりません

なお、全て経費として申告出来るため、領収書はなくさないように注意

 

お金の支払が終わったら、

売主側の不動産屋さんから部屋の鍵を受け取ることができます!

合わせて、司法書士より、登記の説明があり、

変更書類にサインを行い、決済は終了です!

おめでとうございます^^

 

入居者募集を不動産屋さんにお願いする

お世話になる不動産屋さんに鍵を預けて、

入居者募集を依頼してほしい

部屋の鍵は、入居者が決まるまでの間は、1本持って置いたほうがよい

 

入居者が決まるまでの間に、部屋を見に行ったり、時には掃除したり、

入居者案内がしやすい環境作りを、オーナーとしても協力するためです

 

税務署に青色申告承認申請書を提出する(青色申告する場合)

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/pdf/09.pdf

不動産投資は、収入の有無に関わらず、確定申告をしなければならない

 

不動産を購入した時点で、かなりの損失が計上されるため、

確定申告をすることにより、納めた税金が返ってくることが多いです

(初めて申告をした際は、6万円程度、年末調整の控除と合わせると、10万円程返ってきたのを覚えている)

 

申告の方法には、「白色申告」と「青色申告」があるが、

「青色申告」の方が、税制上のメリットが多いため、青色申告をしてほしい

 

青色申告をするには、事前に税務署への届け出が必要になります

なお、この届出は、物件購入後2ヶ月以内に行わなければなりません。

(開業した日から、2ヶ月以内に申請が必要なため)

記載出来たら、税務署へ郵送をするか、直接持って行くだけで、

申告は「青色申告」になります

 

確定申告の時期になると、決算書等を記載する用紙が送られてきます

また、確定申告の勉強会についても案内が来るようになるため、

時間が許すならば参加してみてほしい

 

不動産収得税を支払う

不動産の決済が終わり、登記の変更も完了し、不動産を収得して、

約6ヶ月経過すると、登記の住所宛に、不動産収得税の納税通知書が来る

不動産を収得した際に、かかる税金です

実際の不動産収得税納税通知書です。

63400円の支払いを、6月10日に通知を受けて、

6月30日までの20日以内に支払わなければなりません

計画的に積み立てて、支払いが出来るようにしましょう

 

管理組合の総会に出席する

参考情報ですが、区分不動産を収得すると、

そのマンションの管理組合が行う、総会の案内が来ます

 

出席は任意ですが、欠席する場合は、委任状の提出が必須となります

総会が、無事開催出来るように委任状の提出は必ずしてほしい

 

もし、時間が許すならば、総会に出席してみてもよい

お金の管理の仕方、どういった修繕を行ったか?

今後の修繕計画、空室率減少に向けた取り組みなど、とても参考になります

 

私が参加した時には、貯水槽の汲み上げポンプが故障しているということで、

修繕計画や、メーカーは〇〇がいい。見積もりを他社からも取る

といった活発な意見を聞くことも出来ました

こういった意見を聞くことが出来れば、

管理状態は大丈夫だと、安心出来ます

 

もし総会に出席できなかったとしても後日、総会の議事録が送られてきます

欠席した場合には、議事録を確認して、管理状態を確かめましょう

特に、修繕積立金がいくら残っているか?

これだけでも見るようにしてほしい

 

確定申告をする

確定申告は、その年の1月1日~12月31日までの収支を、

翌年の、2月15日あたり~3月15日あたりまでに、

決算書等の郵送書類に記載又は、e-Tax(国税電子申告・納税システム)

にて、提出をしなければならない

 

何せ、初めてのことばかりで、どう申告していいのか分からない

もし、申告について分からない事が出てきたら、

早めに確定申告会場に行って、サポートしてもらうか、

最終的には、税理士に頼むようにしてほしい

 

さいごに

以上が全体的な流れになります

通るべき道はたくさんありますが、

これが最速で確実に収入を得る方法になります

一番難しいのは、物件を買うことです

このページを参考にまずは物件を調べてみることから始めてみてください

 

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